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| ph. © andrea auletta - il silenzio delle cose |
In questo post cercherò di illustrare nella maniera più breve e chiara possibile, per quanto ciò sia fattibile data la vastità dell’argomento trattato, cosa sono i cosiddetti titoli abilitativi in edilizia.
Premetto fin da subito che l’articolo è rivolto a tutti coloro che non esercitando una professione tecnica e avendo deciso di effettuare dei lavori di ristrutturazione alla propria dimora, desiderano saperne di più sull'argomento, per essere maggiormente preparati nell'affrontare le incombenze burocratiche del caso.
Quindi di certo la sua lettura non potrà essere utile a quanti, invece, svolgono la professione di architetto, ingegnere o geometra o a quanti, in un modo o in un altro, hanno a che fare quotidianamente con i concetti trattati.
La prima cosa da sapere e da introiettare è questa: ogni volta che nasce l’esigenza di realizzare delle opere edili presso la vostra casa o il vostro ambiente di lavoro, che sia ufficio o altro, è necessario ottenere un idoneo titolo abilitativo.
L’ente pubblico di riferimento, deputato al rilascio del titolo abilitativo, almeno di quelli che stiamo trattando, è il Comune dove l’immobile è ubicato.
Purtroppo vige la cattiva usanza, tutta italiana, di realizzare lavori di ristrutturazione o di manutenzione, anche di una certa importanza, in assenza del titolo abilitativo predetto ignorando totalmente questo aspetto che riveste, invece, una grande importanza soprattutto per le implicazioni burocratiche che comporta.
Basti pensare che per affittare o vendere un locale o un appartamento è necessario che lo stesso sia in regola con i titoli, pena la nullità dell’atto stesso. In altre parole la configurazione, in termini di superfici e volumi, dell’edificio, dell’appartamento o altro, deve poter essere giustificata dalla lettura di tutti i titoli abilitativi, depositati presso il Comune, che ne hanno determinato la consistenza allo stato attuale.
Questo in gergo tecnico si chiama: legalità del preesistente.
Va da se che l’insana abitudine di realizzare opere alla buona e prive del titolo abilitativo, quindi abusive, potrebbe risultare un da farsi sconveniente qualora volessimo vendere o fittare l’immobile in futuro. È a quel punto che, di solito, ci si reca dall'architetto aspettandosi un miracolo.
A volte è possibile sanare l’abuso se si tratta di una minima infrazione e se le normative vigenti lo consentono, ma questo è un altro argomento che tratteremo in seguito in un altro articolo dove parleremo, magari, di accertamento di conformità e permesso di costruire in sanatoria.
Tralasciando di divagare eccessivamente, facciamo un breve elenco di quelli che sono i titoli abilitativi in edilizia che la normativa italiana contempla tenendo presente, come accade per qualsiasi altra norma, la loro suscettibilità di subire aggiornamenti, abrogazioni e/o sostituzioni dal legislatore. Questo implica che nel futuro potremmo ritrovarci a parlare di nuovi titoli abilitativi introdotti dalla legge che abbiano nomi e sigle differenti, ma anche questa è un’altra storia.
Veniamo al dunque. I titoli abilitativi in vigore e previsti dal Testo Unico dell’Edilizia, il DPR n. 380/2001, sono i seguenti:
- Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA)
- Denuncia di Inizio Attività (DIA)
- Permesso di Costruire
Il dpr citato è un testo normativo che ha raccolto buona parte delle direttive sull'argomento tentando di porre rimedio alla dispersione regolamentare che vi era precedentemente, tentativo, a mio parere, non riuscito, ma è risaputo che l’Italia è il paese delle carte inutili, quelle che si accavallano, si scavalcano, si aggiungono e contribuiscono a creare la giungla burocratica che tutti conosciamo.
Un discorso particolare va fatto per la cosiddetta “Attività Edilizia Libera” contemplata all’art. 6 del medesimo dpr 380/2001, poiché non viene indicata dal legislatore come titolo e in effetti, in merito, si parla di interventi che possono essere eseguiti “senza nessun titolo abilitativo”. Ma la vedremo in seguito più approfonditamente sempre in un post scritto ad hoc.
Per ritornare ai titoli che ho elencato sopra, la differenza che intercorre l’uno dall'altro è posta in relazione all'entità ed alla mole dei lavori che si vogliono effettuare.
Ad esempio se volessimo costruire ex novo un fabbricato di due livelli dovremmo ricorrere al Permesso di Costruire che rappresenta, senza ombra di dubbio, il maggiore dei titoli abilitativi.
Se invece desideriamo semplicemente rinnovare gli ambienti interni della nostra casa magari spostando anche le murature interne, cambiando la pavimentazione, il colore delle pareti e modificando la destinazione d’uso alle stanze possiamo avvalerci della Denuncia di Inizio Attività (DIA) o della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), in quest’ultimo caso, a condizione che non vengano intaccate le strutture dell’edificio quali pilastri, travi o muri portanti.
Se invece desideriamo semplicemente rinnovare gli ambienti interni della nostra casa magari spostando anche le murature interne, cambiando la pavimentazione, il colore delle pareti e modificando la destinazione d’uso alle stanze possiamo avvalerci della Denuncia di Inizio Attività (DIA) o della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), in quest’ultimo caso, a condizione che non vengano intaccate le strutture dell’edificio quali pilastri, travi o muri portanti.
Ma la prima sostanziale differenza è quella che riguarda da un lato il Permesso di Costruire e dall'altro la DIA e la SCIA.
Nel primo caso si potrà procedere alla realizzazione delle opere previste nel progetto allegato alla richiesta solo a seguito di un “permesso” espresso con atto scritto dal comune, mentre, nel secondo caso la natura dell’istituto è differente e non presuppone alcun atto permissivo da parte dell’ente comunale, basandosi sulle dichiarazioni del proprietario e del tecnico progettista che attestata la conformità delle opere alla normativa urbanistica comunale, regionale e nazionale vigente.
Nel primo caso si potrà procedere alla realizzazione delle opere previste nel progetto allegato alla richiesta solo a seguito di un “permesso” espresso con atto scritto dal comune, mentre, nel secondo caso la natura dell’istituto è differente e non presuppone alcun atto permissivo da parte dell’ente comunale, basandosi sulle dichiarazioni del proprietario e del tecnico progettista che attestata la conformità delle opere alla normativa urbanistica comunale, regionale e nazionale vigente.
Va da se che i lavori svolti con la DIA possono essere anche realizzati ricorrendo al Permesso di Costruire, mentre, non vale il contrario.
In altri termini, volendo fare uno sforzo di immaginazione, possiamo figurarci gli elencati titoli abilitativi come tante scatole di dimensioni diverse che si contengono fra loro. La scatola più grande potrà essere senz'altro rappresentata dal Permesso di Costruire mentre quella più piccola dalla Segnalazione Certificata di Inizio Attività.
Lo schema grafico di seguito riportato può chiarirci le idee in merito.
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Permesso Di Costruire ---> Denuncia Inizio Attività ---> Segnalazione Certificata Inizio Attività
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Vediamo adesso di conoscere meglio uno ad uno i tre titoli abilitativi sopra elencati entrando nel merito e analizzandone più adeguatamente le caratteristiche.
Permesso di costruire
Il riferimento normativo è sempre il dpr 380/2001.
Con il permesso di costruire è possibile realizzare qualsiasi tipo di intervento edilizio e di architettura ( nuova costruzione; sottotetto termico; cambio di destinazione d’uso; ristrutturazioni che riguardino le strutture portanti ecc.).
Con il permesso di costruire è possibile realizzare qualsiasi tipo di intervento edilizio e di architettura ( nuova costruzione; sottotetto termico; cambio di destinazione d’uso; ristrutturazioni che riguardino le strutture portanti ecc.).
La richiesta di Permesso di Costruire viene inoltrata dal proprietario dell’immobile allo sportello unico per l’edilizia o in mancanza all’Ufficio Tecnico del Comune di riferimento e ad essa bisogna allegare, fra le altre cose, il progetto architettonico degli interventi firmato da un tecnico abilitato e la relazione tecnica (architetto, ingegnere, geometra).
Da questo momento in poi viene innescato il procedimento che porterà al rilascio o al diniego del Permesso di Costruire.
Il Comune, preliminarmente nomina un responsabile del procedimento, cioè un funzionario comunale che cura la correttezza dell’intera procedura amministrativa.
Sempre nella fase istruttoria, esaminata la pratica inoltrata, il responsabile del procedimento potrà chiedere delle integrazioni documentali al fine di completare la pratica stessa.
Il periodo totale per l’istruttoria che va dall’inoltro della richiesta di Permesso di Costruire al suo rilascio dovrebbe, il condizionale in Italia è d’obbligo, avere una durata di 60 giorni.
Alla fine, valutata la rispondenza o meno del progetto alle normative urbanistiche edilizie vigenti (piano urbanistico, regolamento edilizio ed altre eventuali norme) e verificata la completezza della documentazione il Comune, nella persona del responsabile dell’ufficio competente o del dirigente, adotta il provvedimento finale di rilascio o di diniego.
Bisogna osservare che per il permesso di costruire vale la regola del silenzio assenso introdotto dal decreto legge n. 70/2011, ossia, qualora il comune non si pronunci in merito alla richiesta nei termini previsti dei 60 giorni, il provvedimento di Permesso di Costruire si intende rilasciato.
Questo titolo abilitativo, il più usato per interventi edilizi che hanno un certo peso urbanistico, ha la caratteristica di responsabilizzare maggiormente l’amministrazione pubblica comunale proprio perché presuppone una verifica da parte dell’ente sulla rispondenza o meno del progetto rispetto alle normative vigenti.
Denuncia di Inizio Attività (DIA)
Agli articoli 22 e 23 il Testo Unico sull’Edilizia disciplina l’istituto della DIA descrivendone poteri e limiti.
Bisogna dire che oggi la DIA è stata sostanzialmente sostituita dalla SCIA (che vedremo appresso) ma il ricorso a questo istituto è ancora diffuso poiché vigente nel panorama normativo.
Bisogna dire che oggi la DIA è stata sostanzialmente sostituita dalla SCIA (che vedremo appresso) ma il ricorso a questo istituto è ancora diffuso poiché vigente nel panorama normativo.
La caratteristica principale della DIA è quello di essere uno strumento più versatile rispetto al Permesso di Costruire e quindi, da un lato snellisce le procedure burocratiche per gli interventi edilizi con minor peso urbanistico, mentre dall’altro, trattandosi di un'auto-dichiarazione del proprietario e dell’architetto, implica maggiori responsabilità sia dell’uno che dell’altro, infatti, l’ente comunale in caso di DIA (ma anche di SCIA) svolge una funzione di mero controllo sull'attività edilizia.
Le opere che possono essere fatte con la DIA sono varie e vanno dalla manutenzione ordinaria e straordinaria alla ristrutturazione ma anche, e questo in alcune regioni, interventi di abbattimento e fedele ricostruzione. Bisogna però ulteriormente sottolineare che la DIA pur essendo vigente è da considerarsi alla stregua di un “animale quasi estinto” perché sostituita nella pratica professionale dalla SCIA.
La Denuncia di Inizio Attività si presenta, anche in questo caso, allo sportello unico per l’edilizia del comune di riferimento ove istituito, o in mancanza all’ufficio tecnico.
Deve essere presentata, come nel caso del Permesso a Costruire, dal proprietario dell’immobile e contenere un progetto grafico ed una relazione tecnica, entrambe, firmate ed asseverate da un tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra).
Deve essere presentata, come nel caso del Permesso a Costruire, dal proprietario dell’immobile e contenere un progetto grafico ed una relazione tecnica, entrambe, firmate ed asseverate da un tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra).
In questo caso il tecnico progettista si assume una serie di responsabilità maggiori in quanto diviene garante nei confronti della pubblica amministrazione del rispetto della normativa urbanistica vigente, sia in fase di progettazione che di realizzazione dell’opera.
I lavori potranno cominciare dopo 30 giorni dalla presentazione della DIA.
Segnalazione Certificata Inizio Attività
La SCIA edilizia è un atto amministrativo che il privato proprietario dell’immobile presenta al comune di riferimento con cui annuncia di voler realizzare delle opere edili.
Come già ribadito più volte questo istituto ha sostituito quello della DIA nella pratica professionale corrente in quanto dotato di maggiore snellezza burocratica.
Come già ribadito più volte questo istituto ha sostituito quello della DIA nella pratica professionale corrente in quanto dotato di maggiore snellezza burocratica.
Anche in questo caso alla maggiore semplificazione e riduzione dei tempi corrispondono aumentate responsabilità sia per il progettiste che per il proprietario.
Le opere che possono essere realizzate sono quelle di manutenzione ordinaria e straordinaria.
Ad esempio possiamo rifare gli impianti dei locali, operare modifiche interne alla casa mediante anche spostamento di tramezzi, elementi murari non strutturali e così via, quindi, tutte quelle opere che non modifichino la volumetria e non incidano sulla struttura portante del manufatto.
La differenza sostanziale fra la SCIA e la DIA risiede nei tempi previsti per dare inizio ai lavori.
Nel primo caso si possono cominciare le opere anche il giorno dopo che sia stata protocollata la pratica al comune (previa presentazione della comunicazione di inizio lavori), mentre per la DIA bisogna attendere i previsti 30 giorni.
Nel primo caso si possono cominciare le opere anche il giorno dopo che sia stata protocollata la pratica al comune (previa presentazione della comunicazione di inizio lavori), mentre per la DIA bisogna attendere i previsti 30 giorni.
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Riassumendo,
con questo post, che non ha nessuna pretesa di esaurire gli argomenti trattati, ho cercato di fornirvi delle notizie sui titoli abilitativi in edilizia con l’obiettivo, spero centrato, di rendere più chiara una materia di stretta competenza dei professionisti tecnici (architetti, ingegneri, geometri) il cui effetto però investe la vita e le attività quotidiane di ognuno.
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