Il Certificato di Agibilità

ph. © andrea auletta - il silenzio delle cose

Nella pratica professionale mi capita stesso di incorrere in casi dove gli immobili (case, locali commerciali , industriali o altro) risultano privi del Certificato di Agibilità.

La classica situazione che riscontro sovente è quella in cui il cliente, gestore ad esempio di un esercizio commerciale, mi chiede di occuparmi della pratica relativa alla SCIA commerciale e alla mia domanda volta a sapere se i locali siano o meno provvisti di certificato di agibilità (documento fra l'altro fondamentale da inserire fra quelli a corredo del deposito della SCIA), la risposta è quasi sempre negativa.

Suppongo che vi sia davvero poca informazione su questo documento, che possiamo definire di tipo urbanistico “minore” perché non rientra fra gli strumenti urbanistici generali in quanto interessa direttamente le singole realtà di immobili.

Ma cos’è, dunque, il certificato di agibilità?

E’ un documento - disciplinato dagli artt. 24/26, Titolo III, del Testo Unico dell'Edilizia (d.p.r. 380/201) - che certifica l’idoneità di una unità immobiliare ad essere abitata.

Tale idoneità viene stabilita verificando le condizioni di sicurezza statica, igiene e salubrità, nonché, la rispondenza degli impianti alle normative vigenti, ma anche, la conformità dell’immobile alle normative urbanistiche vigenti.

Vediamo come e quando va richiesto il certificato di agibilità.

Innanzitutto deve essere richiesto al Comune in cui è ubicato l’immobile attraverso una istanza firmata dal proprietario dell’immobile stesso e corredata da una serie di documenti redatti da un tecnico, libero professionista abilitato (architetto, ingegnere, geometra, ecc.).

Tenendo presente che i documenti da allegare all'istanza possono variare da Comune a Comune, è sempre necessario consultare cosa richiede, in merito e nello specifico, il Regolamento EdilizioComunale. 

Tuttavia è possibile stilare un elenco della documentazione che generalmente si allega all'istanza predetta che è la seguente:

• Planimetria e relazione tecnica dell’immobile firmata e timbrata da un tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra) in cui si dichiara la conformità dell’immobile rispetto alla normativa urbanistica vigente, l’avvenuta prosciugatura dei muri e la salubrità degli ambienti.
• Una ricevuta dell’avvenuta richiesta di accatastamento dei locali presso l’Agenzia del Territorio.
• La dichiarazione di conformità di tutti gli impianti elettrici rilasciata dalla stessa ditta installatrice.
• Un certificato di collaudo statico, firmato e timbrato da un tecnico abilitato.
• Dove previsto, una dichiarazione di conformità dell’immobile o delle opere ivi realizzate, alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche.

Una volta protocollata l’istanza per rilascio del certificato, il Comune ha l’obbligo di rispondere entro 30 giorni e, come per qualsiasi altra istanza, potrà interrompere il termine suddetto soltanto una  volta per richiedere eventuali documenti integrativi.

Ma quando va richiesto il certificato di agibilità?

Va richiesto ogni volta che si effettuano opere edili di una certa importanza, come ad esempio una nuova costruzione, una sopraelevazione, un ampliamento o una ristrutturazione tale da modificare totalmente l’immobile. 

Anche quando si realizza un cambio di destinazione d’uso dei locali (ad esempio da abitazione a commerciale) va obbligatoriamente richiesto il certificato perché le condizioni di agibilità per un’abitazione e quelle per un edificio ad uso produttivo potrebbero essere molto diverse.

Non è richiesto se gli interventi riguardano la costruzione di un tetto termico o, più in generale, di volumi tecnologici non abitabili.

I tempi entro cui richiedere il nuovo certificato, dopo la chiusura degli eventuali lavori è di 15 giorni, superati i quali sono previste sanzioni che vanno da 77 a 464 euro.

Perché è importante munire il proprio immobile di certificato di agibilità?

Il certificato di agibilità funge spesso da documento propedeutico per ottenerne altri. Per certi versi può essere paragonato, in termini medici, al certificato di sana e robusta costituzione o in termini legali al certificato giudiziale. E’, quindi, un documento che testimonia la “buona salute” dell’immobile e ne attesta la capacità ad essere usufruito.

In altre parole la presenza di un certificato di agibilità relativo ad un determinato immobile ci garantisce che lo stesso corrisponda ad un serie di requisiti e norme tali da renderlo abitabile e utilizzabile per gli scopi più disparati.

Infine bisogna citare la sua importanza nell'ambito della redazione dei contratti di compravendita, donazione o di locazione dell’immobile, al pari dell’ APE (Attestato di Prestazione Energetica). 

La circostanza, molto discussa, secondo cui un contratto di alienazione o locazione di un immobile possa essere nullo se stipulato in assenza del certificato di agibilità, è una questione abbastanza controversa in giurisprudenza poiché vi sono in merito sentenze discordanti fra loro. 

In ogni caso, per chi volesse approfondire quest’ultimo aspetto, relativo al significato nella contrattazione immobiliare del certificato di agibilità, consiglio di leggere questo articolo. 

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